Contratos de Construcción de Obra

Aunque suele ser el sueño de algunos constructores, no es en absoluto recomendable para los intereses del Cliente. Si profundizamos un poco en la filosofía de todo buen Contratista, tampoco lo es para éste. Este contrato por Administración se basa en la fijación de unos precios de mano de obra y materiales por parte del Contratita y con arreglo a ellos se facturan al Cliente los trabajos realizados encargados por la propiedad. El compromiso del Contratista se limita a fijar la cantidad a facturar por cada hora de operario o peón, y por cada unidad de material empleado, pero sin asegurar en ningún caso el número de horas ni las cantidades a emplear en cada unidad de obra. Sobre el total de facturación de mano de obra y materiales consumidos el Contratista carga un porcentaje fijo para cubrir sus gastos fijos y utilidad. Por tanto la cantidad total a cobrar por estos conceptos se incrementa a medida que aumenta el volumen total de mano de obra y materiales, independientemente del volumen total de obra realizado.

Este tipo de contrato exige, para ser razonablemente aceptable para el Cliente, una estrecha vigilancia del Contratista por parte del Cliente y supone habitualmente un coste superior en la obra ejecutada que el que se conseguiría con otro tipo de contrato. En este Contrato se elimina todo interés por el rendimiento y la productividad no sólo en el contratista, sino en el propio personal u organización de éste. Por otra parte el Contratista se encuentra totalmente coaccionado en su trabajo, no pudiendo tomar decisión alguna, sin el previo permiso del Representante del Cliente, lo cual dificulta gravemente su propia programación de trabajo. Además la tramitación administrativa de los pagos suele resultar complicada debido a la multitud de comprobaciones y papeleo que requiere su autorización. No es aconsejable por lo tanto este tipo de contrato, más que en casos de emergencia y siempre de manera provisional y parcial hasta conseguir la firma de otro contrato más conveniente. Como es lógico, existen además multitud de tipos de contratos que contemplan diferentes variantes a las mencionadas más arriba. Entre ellos los contratos al costo más un beneficio fijo, los contratos con beneficio en función del costo alcanzado, etc. El Contrato es básicamente un acuerdo entre las dos partes contratantes en el cual se establecen los compromisos y obligaciones de cada parte, así como el reparto asunción de los riesgos que se puedan presentar. Todo ello en un plano de igualdad que supone además implícita la buena fe de ambas partes en el momento de la firma del contrato.

Se prevé y a titulo excepcional la posibilidad de retribución a precio alzado, sin existencia de precios unitarios

• Se regula con detalle la aplicación de la revisión de precios
• Se regula con precisión la adjudicación de un contrato en supuesto de baja temeraria
• Se regula la constitución y posibilidades de las fianzas o garantías exigidas para los contratos

Documentos del Contrato.

El contrato de construcción de una determinada obra obliga al Contratista a realizar la obra y al Cliente o Propietario a pagarla. El contrato debe por tanto describir detalladamente qué es lo que hay que construir, y cómo se va a pagar lo construido. Para esto el contrato debe incluir una serie de documentos:

1. - Proyecto

   Es conveniente que forme parte del contrato el Proyecto completo, pues si es un buen Proyecto, incluye en él no sólo la descripción gráfica y pormenorizada de todos y cada uno de los trabajos a realizar, sino también condiciones, calidades de ejecución, y formas de abono de cada una de las unidades. Además permite al Contratista obtener una idea clara de cuáles son los objetivos finales de lo que va a hacer y por tanto, si es una persona responsable y técnica, le permite conocer a fondo no sólo lo exigible técnicamente sino también lo conveniente en el proceso constructivo. Desde un punto de vista puramente legal, se suelen especificar los documentos del proyecto que son contractuales, es decir que forman parte legal del contrato e incluso el orden de prioridades en caso de divergencias entre unos documentos y otros.

2. - Pliego de Condiciones Generales

   En las condiciones generales del Contrato se especifican responsabilidades, obligaciones y poderes de cada una de las partes contratantes y sus competencias en los campos de actuación respectivos.

3. - Oferta

   Es el documento de compromiso, firmado por el Contratista y aceptado por escrito por el Cliente, donde se fija el precio ofertado y el plazo ofrecido para la terminación de los trabajos, respetando las condiciones fijadas en el Contrato.

4. - Documentos aclaratorios

   De algún posible punto difícil o importante del contrato, como puede ser el de la fianza, premios o sanciones por retrasos, forma de actuar en caso de aparición de emergencias imprevisibles, reparto de riesgos, etc.

5. - Contrato propiamente dicho

   Es el documento, firmado por ambas partes obligándose en los términos fijados en los documentos antes descritos, que se resumen en el compromiso del Constructor a construir y el del Contratista a pagar lo construido.

Riesgos e Imprevistos.

Ninguna actividad humana que se haya previsto de antemano tiene la garantía absoluta de que su realización se verifique exactamente según se proyectó. Existen una serie de factores de imposible calificación ni cuantificación a priori, que pueden alterar las previsiones iniciales y hacer variar por tanto los resultados obtenidos respecto a los inicialmente previstos. Es el riesgo de no cumplimiento de las hipótesis de partida, riesgo inherente a toda actividad humana. Disminuir riesgos es caro, y aumentarlos peligroso. Es necesario llegar a un compromiso entre conseguir una cierta seguridad de cumplimiento encareciendo la actividad excesivamente; o afrontar un probable fallo en las previsiones, al abaratar en exceso el costo de dicha actividad. El proceso constructivo está basado en unas previsiones apriorísticas, cuya falta de cumplimiento puede traer consigo graves perjuicios de todo tipo a los actores de todo el proceso. Especialmente a aquellos actores que arriesgan en el proceso su patrimonio, su prestigio o incluso su seguridad. Existe la creencia de que el Contratista debe tomar a su cargo la mayoría o incluso todos los riesgos del proceso. Pero esto no debe ser así. Evidentemente la asunción de riesgos por parte del Contratista supone unos costos, que se incluyen en los precios del contrato. El Cliente paga por tanto estos riesgos de una manera indirecta, pero se supone de manera implícita que los riesgos asumidos por el Contratista son los normales de cualquier actividad industrial.

Los riesgos normales habitualmente incluidos en los precios de una manera automática son: retrasos por inclemencias normales del tiempo, aumentos previsibles de materiales y mano de obra (no recogidos en formulas de revisión de precios), acontecimientos previsibles aunque no de frecuencia habitual etc.

Pero cuando los riesgos e convierten en imprevisibles deben ser afrontados de común acuerdo entre el Cliente y el Contrtista. No hay que olvidar que el objetivo del Contratista es obtener un beneficio por su actividad constructora. Si éste objetivo no se cumple desaparece como Contratista. Si se le obliga a afrontar costes imprevistos de gran magnitud, tratará de reducir gastos en otras unidades o elementos de la obra a costa de la calidad de la misma y en perjuicio del propio Cliente.

Otro tipo de riesgos, que podríamos llamar riesgos improcedentes, son aquellos derivados de una falta de información adecuada en el Proyecto, por ejemplo sobre las características del terreno donde se asienta la construcción proyectada. A veces el Proyecto define de manera muy general la unidad a realizar, incluyendo en ella trabajos de muy diferente índole, y por tanto de muy diferente costo, dentro de una misma unidad. Si al final resulta fácil la ejecución del trabajo el Contratista puede resultar muy beneficiado, en caso contrario muy perjudicado. Este tipo de riesgo se debe evitar con una información adecuada en el Proyecto, aunque para ello sea necesario encarecer el mismo. Siempre es más barato modificar un papel que derribar parte de una construcción ya realizada. Otra forma de incluir riesgos improcedentes en un contrato, es dejar a la responsabilidad del Contratista el diseño final de una determinada unidad de obra, con especificaciones poco claras que supongan una valoración técnica general opinable de la misma. Por ejemplo: "la excavación quedará con sus laderas en talud apropiado y estable". Esto, en el fondo, es transmitir al Contratista una responsabilidad ingenieril propia del Proyectista que puede tener graves consecuencias para el Cliente, una vez terminada la obra. El proyecto debe definir con exactitud la forma definitiva de cada parte de la obra y la responsabilidad del Contratista es, o debe ser, únicamente la de construir exactamente aquello que se ha proyectado, no la de proyectar ni modificar el diseño del Proyecto.

Como resumen se puede decir, que no existe contrato válido entre dos partes para realizar algo que no pueda ser definido completamente. En todo contrato válido existen tres partes esenciales:

• La intención del Cliente según se expresa en los documentos del contrato,
• la interpretación de esta intención hecha por el Contratista y reflejada en la oferta y,
• el objeto de su mutuo acuerdo.

Por tanto, si un riesgo se materializa en tal manera que se sale de toda magnitud lógicamente concebible por ambas partes cuando éstas redactaron o leyeron los documentos del contrato, éste riesgo materializado es de tal naturaleza que no está cubierto por el contrato. Es decir, todo riesgo mencionado en un contrato tiene implícitos unos límites y resulta imposible para el Contratista salvaguardar los intereses del Cliente más allá de estos límites.

En general, hay que evitar "pasarse de listo" tanto por parte del Contratista como por parte del Cliente. En todo contrato es imprescindible presuponer la buena voluntad de las partes, que aportan unos medios para una tarea común, que ha de ser llevada a cabo con un espíritu de colaboración lo más sincero posible. Y la aparición de "detallitos" en una u otra parte acaba siempre siendo perjudicial para el objeto final del contrato: la obra. No hay que olvidar sin embargo, que en un contrato son distintos los intereses de ambas partes contratantes y a menudo enfrentados. Por lo tanto cada parte tiene la obligación de defender sus intereses hasta el límite que permita la justicia del contrato. El interés del Cliente es que su obra resulte de la mayor calidad posible, con el menor costo posible. El objetivo del Contratsta es conseguir el máximo beneficio, sin disminuir la calidad prevista y contratada de su producto, que es la construcción que entrega.

Fianzas

En los contratos de construcción es corriente estipular que el Contratista tenga que depositar una fianza. Se llama fianza a una determinada cantidad de dinero que el Contratista deposita por adelantado ó permite que se le deduzca de los pagos periódicos para responder ante el Cliente de posibles reparaciones, defectos o incumplimientos de contrato que pueda padecer la obra realizada.

Esta cantidad normalmente es devuelta al constructor, una vez transcurrido el período de garantía de la obra. Durante este período el Contratista asume la responsabilidad de reparar y dejar la obra en las mismas condiciones que el día en que se terminó. En muchos casos, para no tener que depositar en metálico la fianza, se recurre a un aval o afianzador, es decir a un documento mediante el cual una entidad bancaria responde ante el Contratista hasta una cantidad determinada, la fianza, de las obligaciones del Contratista.

Naturalmente este aval o fianza supone un costo adicional para el Contratista, costo que ha de repercutir en sus precios. Realmente se trata de un seguro sobre la posible informalidad del Contratista, es decir cubre para el Cliente, el riesgo de que el Contratista no responda de sus obligaciones contractuales.

La experiencia enseña, a veces, que quizás sería preciso establecer una fianza o aval que garantice al Contratista, el riesgo de una falta de seriedad del Cliente a la hora de cumplir asimismo sus obligaciones contractuales. No es, por desgracia, infrecuente el caso de que sea el Cliente el causante del conflicto e incluso de la interrupción de las obras, bien de manera directa, bien indirecta por falta o demora en los pagos pactados.

De cualquier forma, los contratos que normalmente se redactan, parecen casi siempre inspirados por una de las partes: El Cliente. En el mundo de la Construcción es frecuente el dicho "pena de muerte para el Contratista, por el mero hecho de serlo"

Hay que reconocer sin embargo que se ha avanzado bastante en el capitulo de protección de los derechos del Contratista.

Sin embargo el contrato de obra pública sigue sin ser un contrato en igualad de derechos y obligaciones para ambas partes contratantes.

En los contratos se suelen contemplar los posibles incumplimientos por parte del Contratista con gran detenimiento, mientras se dedican pocas líneas a las posibles violaciones del contrato por la otra parte.

Nota Importante

Lo descrito en ésta página fue tomado y adaptado de un documento desarrollado por Natalia Echenique Rios y tomado de la siguiente liga: Monografías.com